PRINCIPIO CONTABILE INTERNAZIONALE N. 40
Investimenti immobiliari
OBIETTIVO
1
L'obiettivo del presente Principio è definire il trattamento contabile degli investimenti immobiliari e le
connesse
disposizioni informative.
AMBITO DI APPLICAZIONE
2
Il presente Principio deve essere applicato per la rilevazione, valutazione e informativa connessa agli
investimenti immobiliari.
3
[Eliminato]
4
Il presente Principio non si applica a:
a)
attività biologiche connesse all'attività agricola (cfr. IAS 41
Agricoltura
e IAS 16
Immobili, impianti e
macchinari); e
b)
diritti e riserve minerari quali petrolio, gas naturale e simili risorse non rinnovabili.
DEFINIZIONI
5
I seguenti termini sono usati nel presente Principio con i significati indicati:
Il
valore contabile
è l'ammontare al quale un'attività è rilevata nel prospetto della situazione patrimoniale-
finanziaria.
Il costo
è l'ammontare di disponibilità liquide o mezzi equivalenti corrisposto o il fair value (valore equo) di altro
corrispettivo dato per acquisire un'attività, al momento dell'acquisto o della costruzione o, ove applicabile,
l'importo attribuito a tale attività al momento della rilevazione iniziale secondo quanto previsto dalle
disposizioni
specifiche di altri IFRS, per esempio l'IFRS 2 Pagamenti basati su azioni.
Il
fair value
(valore equo) è il prezzo che si percepirebbe per la vendita dell'attività ovvero che si pagherebbe per
il trasferimento della passività in una regolare operazione tra operatori di mercato alla data di valutazione.
(Vedere
l'IFRS 13 Valutazione del fair value).
L'investimento immobiliare
è una proprietà immobiliare (terreno o fabbricato — o parte di fabbricato — o
entrambi)
posseduta (dal proprietario o dal locatario in quanto attività consistente nel diritto di utilizzo) al fine di conseguire
canoni di locazione o per l'apprezzamento del capitale investito o per entrambe le
motivazioni, piuttosto che
per:
a)
l'uso nella produzione o nella fornitura di beni o prestazione di servizi o nell'amministrazione
aziendale; o
b)
la vendita,
nel
normale
svolgimento
dell'attività
imprenditoriale.
SISTEMA IAS-IFRS
[indice generale]
SISTEMA I.B.I.©
-INTERMEDIARI
- BILANCI
- IMPRESE & CONTROLLO
L'immobile ad uso del proprietario
è un immobile posseduto (dal proprietario o dal locatario in quanto attività
consistente nel diritto di utilizzo) per l'uso nella produzione o nella fornitura di beni o prestazione di servizi,
ovvero nell'amministrazione aziendale.
CLASSIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI COME INVESTIMENTI
IMMOBILIARI
O IMMOBILI AD USO DEL PROPRIETARIO
6
[Eliminato]
7
Un investimento immobiliare è posseduto al fine di percepire canoni d'affitto o per l'apprezzamento del capitale
investito o per entrambi i motivi. Perciò un investimento immobiliare origina flussi finanziari
ampiamente
indipendenti dalle altre
attività
possedute
dall'entità.
Ciò
distingue
un
investimento
immobiliare
da un immobile
ad uso del proprietario. La produzione o la fornitura di beni o servizi (o l'uso dell'immobile nell'amministrazione
aziendale) origina flussi finanziari che sono attribuibili non soltanto all'immobile, ma anche ad altre attività
utilizzate nel processo produttivo o nella fornitura dei beni. Agli immobili ad uso del
proprietario si applica l'IFRS
16
Leasing
mentre
agli immobili
ad uso del proprietario
posseduti
da un locatario
in quanto attività consistente
nel diritto di utilizzo si applica l'IFRS 16.
8
I seguenti sono esempi di investimenti immobiliari:
a)
un terreno posseduto per un apprezzamento a lungo termine del capitale investito, piuttosto che per la
vendita nel breve termine nel normale svolgimento dell'attività imprenditoriale;
b)
un terreno posseduto per un utilizzo futuro al momento non ancora determinato.
(Se l'entità non ha
ancora
deciso se utilizzerà il terreno ad uso del proprietario o per la vendita nel breve periodo, nel normale svolgimento
dell'attività imprenditoriale, il terreno è trattato come se posseduto per l'apprezzamento del
capitale investito);
c)
un edificio di proprietà dell'entità (o un’attività consistente nel diritto di utilizzo connessa con l'edificio di
proprietà dell'entità) e concesso in locazione tramite una o più leasing operativi;
d)
un edificio attualmente non occupato ma posseduto al fine di essere locato tramite una o più operazioni di
leasing operativo;
e)
un immobile che al momento attuale è costruito o sviluppato per un utilizzo futuro come investimento
immobiliare.
9
I seguenti sono esempi di elementi che non sono investimenti immobiliari e che, perciò, non rientrano
nell'ambito di applicazione del presente Principio:
a)
un immobile destinato alla vendita, nel corso del normale svolgimento dell'attività imprenditoriale o nel
processo di costruzione o sviluppo finalizzato ad una successiva vendita (cfr. IAS 2
Rimanenze
); per
esempio
un immobile acquisito esclusivamente in prospettiva di una sua successiva dismissione nel futuro
prossimo o
perché esso sia sviluppato e successivamente venduto;
b)
[Eliminato]
c)
un immobile ad uso del proprietario (cfr. IAS 16 e IFRS 16), inclusi (tra gli altri) immobili posseduti per un
utilizzo futuro come immobile ad uso del proprietario, immobili posseduti per un futuro sviluppo e un
successivo utilizzo come immobili ad uso del proprietario, immobili a uso dei dipendenti (sia nel caso che i
dipendenti paghino un canone di locazione a tassi di mercato sia nel caso in cui non lo facciano) e
immobili
ad uso del proprietario in procinto di essere dimessi;
d)
[Eliminato]
e)
immobili che sono dati in locazione a un'altra entità tramite un leasing finanziario.
10
Alcuni immobili includono una parte posseduta allo scopo di percepire canoni di locazione o per l'apprezzamento
del capitale investito e un'altra parte posseduta per l'impiego nella produzione o nella fornitura di
beni o servizi
ovvero nell'amministrazione aziendale. Se tali parti possono
essere
vendute
separatamente
(o locate separatamente
tramite un contratto di leasing
finanziario),
l'entità
contabilizza
tali
parti
separatamente. Se queste, invece, non
possono essere vendute separatamente, l'immobile costituisce
un investimento
immobiliare solo se una parte non
significativa
è posseduta
per
essere
impiegata
nella
produzione
o nella
fornitura
di beni o servizi ovvero
nell'amministrazione aziendale.
11
In alcuni casi, l'entità fornisce servizi sussidiari agli occupanti dell'immobile che possiede. Tale entità tratta tale
immobile come un investimento immobiliare se i servizi rappresentano una componente non significativa del
contratto nel suo insieme. Un esempio potrebbe essere rappresentato dal caso in cui il proprietario di un edificio
locato a uso ufficio fornisce servizi di sicurezza e manutenzione ai conduttori che occupano l'edificio.
12
In altre circostanze, i servizi forniti sono significativi. Per esempio, se l'entità gestisce un hotel di cui è
proprietaria, i servizi forniti ai clienti sono significativi per il progetto
considerato
nel suo insieme.
Perciò, un
hotel gestito dal proprietario
deve essere considerato un immobile ad uso del proprietario, piuttosto che
un
investimento immobiliare.
13
Può essere difficoltoso stabilire se i servizi sussidiari siano così significativi da far sì che un immobile non possa
essere qualificato come un investimento immobiliare. Per esempio, il proprietario di un hotel alcune volte
trasferisce talune responsabilità a terzi in base a un contratto di gestione. I termini di tali contratti
possono essere
assai vari. Da un lato, la posizione del proprietario potrebbe, nella sostanza, essere assimilata a quella di un investitore
passivo. Dall'altro lato, il proprietario potrebbe semplicemente aver affidato funzioni
operative a terzi mantenendo
una significativa esposizione alla variazione nei flussi finanziari generati dal-
l'attività dell'hotel.
14
Per determinare se un immobile può essere considerato come investimento
immobiliare
occorre
una valuta-
zione.
L'entità sviluppa criteri propri così da poter formulare tale valutazione coerentemente con la definizione di
investimento immobiliare e le relative indicazioni contenute nei paragrafi da 7 a 13. Il paragrafo 75, lettera c),
richiede all'entità di indicare questi criteri quando la classificazione risulti difficoltosa.
14A
È necessaria una valutazione anche per determinare se l'acquisizione di un investimento immobiliare rap-
presenta l'acquisizione di un'attività o di un gruppo di attività o di un'aggregazione aziendale che rientri
nell'ambito di applicazione dell'IFRS 3
Aggregazioni aziendali
. Per poter stabilire se si tratta di un'aggregazione
aziendale occorre far riferimento all'IFRS 3. Le argomentazioni esposte
nei
paragrafi 7-14
del
presente
Prin
cipio
consentono di stabilire se un immobile è da considerare ad uso del proprietario o come investimento
immobiliare,
e non di determinare se l'acquisizione di un immobile
rappresenti
un'aggregazione
aziendale
o
meno in base alle
specifiche dell'IFRS 3. Per stabilire se una determinata operazione soddisfi o meno la definizione di aggregazione
aziendale in base alle specifiche dell'IFRS 3 e se includa un investimento immobiliare ai sensi del presente
Principio è necessaria l'applicazione separata di entrambi i Principi contabili.
15
In alcune circostanze, l'entità è proprietaria di un immobile che è locato ed occupato dalla controllante o da
un'altra controllata. L'immobile non può essere considerato come investimento immobiliare nel bilancio
consolidato, poiché esso risulta ad uso del proprietario nella prospettiva del gruppo. Tuttavia l'immobile,
nell'ottica dell'entità che ne è proprietaria, costituisce un investimento
immobiliare
se soddisfa la definizione
di
cui
al paragrafo 5. Pertanto, nel proprio bilancio individuale, il locatore tratta l'immobile come un inve
stimento
immobiliare.
RILEVAZIONE
16
Un investimento immobiliare di proprietà deve essere rilevato come attività quando, e solo quando:
a)
è probabile che i benefici economici futuri che sono associati all'investimento immobiliare
afflui
ranno all'entità; e
b)
il costo
dell'investimento
immobiliare
può
essere
valutato
attendibilmente.
17
L'entità valuta secondo questo principio di rilevazione tutti i suoi costi per l'investimento immobiliare nel
momento in cui sono sostenuti. Questi includono i costi sostenuti inizialmente per acquisire un investimento
immobiliare e i costi sostenuti successivamente per migliorarlo, sostituirne una parte ovvero effettuare la
manutenzione.
18
Secondo il principio di rilevazione di cui al paragrafo 16, l'entità non rileva i costi di manutenzione ordinaria di
tale immobile nel valore contabile di un investimento immobiliare. Piuttosto, questi costi sono rilevati nell'utile
(perdita) d'esercizio man mano che si sostengono. I costi di manutenzione ordinaria sono principalmente i costi
di manodopera e dei beni di consumo, e possono includere il costo di piccoli ricambi. La
finalità di queste spese
è spesso indicata come "riparazioni e manutenzione" dell'immobile.
19
Alcuni elementi
degli investimenti
immobiliari
possono
essere stati acquistati
tramite sostituzione.
Per esempio, le
mura interne possono essere sostituzioni delle mura originali. Secondo quanto previsto dal principio di rilevazione,
l'entità rileva nel valore contabile di un investimento immobiliare esistente il costo di sostituzione
di un elemento
al momento in cui il costo è sostenuto se i criteri di rilevazione sono soddisfatti. Il valore
contabile degli elementi
sostituiti è eliminato secondo le disposizioni sull'eliminazione contabile contenute nel
presente Principio.
19A
L'investimento immobiliare detenuto dal locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo deve essere
valutato
conformemente all'IFRS 16.
VALUTAZIONE AL MOMENTO DELLA RILEVAZIONE
20
Un investimento immobiliare deve essere valutato inizialmente al costo. I costi di transazione devono
essere inclusi nella valutazione iniziale.
21
Il costo di un investimento immobiliare acquisito comprende il prezzo di acquisto e qualsiasi spesa a esso
direttamente attribuibile. Le spese
direttamente
attribuibili
includono,
per
esempio,
i compensi
professionali per
la prestazione di servizi legali, le imposte per il trasferimento della proprietà degli immobili e altri costi di
transazione.
22
[Eliminato]
23
Il costo di un investimento immobiliare non è incrementato da:
a)
i costi iniziali di avvio (a meno che questi occorrano a mettere il bene nelle condizioni necessarie per
essere
operativo nel modo inteso dalla direzione aziendale),
b)
perdite operative sostenute
prima
che l'investimento
immobiliare
raggiunga
il pianificato
livello
di impiego,
o
c)
importi anormali di materiale perso, costo del personale o altre risorse impiegate per costruire o migliorare
l'immobile.
24
Se il pagamento dell'investimento immobiliare viene differito, il suo costo deve essere fatto coincidere con
l'equivalente
prezzo per contanti. La differenza tra tale importo e il pagamento complessivo è rilevata come
un
interesse passivo lungo tutto il periodo di dilazione.
25
[Eliminato]
26
[Eliminato]
27
Uno o più investimenti immobiliari possono essere acquistati in cambio di una o più attività non monetarie,
ovvero
di una
combinazione
di attività
monetarie
e non
monetarie.
La seguente
considerazione
fa
riferimento
a
uno scambio di un'attività non monetaria con un'altra, ma si applica anche a tutti gli scambi descritti nella
frase
precedente. Il costo di tale investimento immobiliare è valutato al fair value (valore equo) a meno che a) l'operazione
di scambio manchi di sostanza
commerciale
o b) né il fair value (valore
equo)
dell'attività
ricevuta né quello
dell'attività ceduta sia valutabile
attendibilmente.
L'attività
acquistata
è
valutata
in
questo
modo anche se l'entità
non può immediatamente
eliminare
contabilmente
l'attività
ceduta.
Se l'attività
acquistata
non
è valutata al fair
value (valore equo), il suo costo è quantificato come il valore contabile dell'attività ceduta.
28
L'entità determina se un'operazione di scambio ha sostanza commerciale considerando la misura in cui ci si
attende che i suoi flussi finanziari futuri varino a seguito dell'operazione. Un'operazione di scambio ha
sostanza
commerciale se:
a)
la configurazione (rischio, tempistica e importi) dei flussi finanziari dell'attività ricevuta differisce dalla
configurazione dei flussi finanziari dell'attività trasferita; ovvero
b)
il valore specifico all'entità della parte delle sue attività interessata dall'operazione varia a seguito dello
scambio; e
c)
la differenza di cui in a) o b) è significativa rispetto al fair value (valore equo) delle attività scambiate.
Al fine di determinare se un'operazione
di scambio ha sostanza commerciale,
il valore specifico all'entità della parte
delle sue attività interessata dall'operazione deve riflettere i flussi finanziari al netto degli effetti fiscali. Il
risultato di
queste analisi può essere evidente anche senza che l'entità debba svolgere calcoli dettagliati.
29
Il fair value (valore equo) di un'attività
è valutato
attendibilmente
se a) non è significativa
la variabilità
nella
serie
di valutazioni ragionevoli del fair value per tale attività, ovvero se b) le probabilità delle varie stime
rientranti
nella serie possono essere ragionevolmente valutate e utilizzate nella valutazione
del fair value. Se l'entità è in grado
di misurare
attendibilmente
il fair value dell'attività
ricevuta
o dell'attività
ceduta,
allora
il fair value dell'attività
ceduta è utilizzato
per determinare
il costo, a meno
che il fair value dell'attività
ricevuta
non sia più chiaramente
evidente.
29A
L'investimento immobiliare detenuto dal locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo deve essere
valutato inizialmente al costo conformemente all'IFRS 16.
VALUTAZIONE SUCCESSIVA ALLA RILEVAZIONE
Principi contabili
30
A eccezione di quanto indicato al paragrafo 32A, l'entità deve adottare come principio contabile o il
modello del fair value (valore equo) di cui ai paragrafi da 33 a 55 oppure il modello del costo di cui al
paragrafo 56 e deve applicare tale principio a tutti i suoi investimenti immobiliari.
31
Lo IAS 8
Principi contabili, cambiamenti nelle stime contabili ed errori
stabilisce che un cambiamento volontario di
principio contabile deve essere effettuato solo se il cambiamento fa sì che il bilancio fornisca informazioni
attendibili e più significative in merito agli effetti di operazioni, altri eventi o condizioni sulla situazione
patrimoniale-finanziaria, sul risultato economico
o sui flussi finanziari
dell'entità.
È altamente
improbabile
che
un
cambiamento dal modello del fair value (valore equo) al modello del costo possa determinare una
rappresentazione contabile più significativa.
32
Il presente Principio
richiede
a tutte le entità
di determinare
il fair value
degli
investimenti
immobiliari
sia per
la
valutazione (se l'entità utilizza il modello del fair value) che per la sua informativa (se utilizza il modello del
costo).
L'entità è incoraggiata, ma non obbligata a determinare il fair value degli investimenti
immobiliari
sulla base di una
stima effettuata da un perito indipendente
con
riconosciute
e pertinenti
qualifiche
professionali
e con una recente
esperienza nella localizzazione e nella tipologia dell'investimento immobiliare oggetto della
valutazione.
32A
L'entità può:
a)
scegliere il modello del fair value (valore equo) ovvero il modello del costo per tutti gli inve
stimenti
immobiliari collegati a passività che riconoscono
un rendimento
direttamente
collegato
al
fair value
(valore equo) di, o ai rendimenti derivanti da, attività prestabilite che includono tale
investimento
immobiliare; e
b)
scegliere il modello del fair value (valore equo) ovvero il modello del costo per tutti gli altri
investimenti immobiliari, indipendentemente dalla scelta effettuata al punto a).
32B
Alcune entità gestiscono, internamente o esternamente, un fondo di investimento che fornisce agli investitori
benefici
determinati in funzione delle quote detenute nel fondo. Analogamente alcune entità emettono con-
tratti
assicurativi con elementi di partecipazione diretta i cui elementi sottostanti comprendono investimenti
immobiliari.
Soltanto ai fini dei paragrafi 32A–32B, i contratti assicurativi comprendono i contratti di investimento con
elementi di partecipazione discrezionali. Il paragrafo 32A non consente all'entità di valutare la
proprietà
immobiliare posseduta dal fondo (o che è un elemento sottostante)
in parte al costo e in parte al fair value (valore
equo) (cfr. l'IFRS 17
Contratti assicurativi
per i termini usati nel
presente
paragrafo
che
sono
definiti in tale
Principio).
32C
Se l'entità adotta diversi modelli per le due categorie descritte al paragrafo 32 A, le vendite di investimenti
immobiliari tra gruppi di attività valutate con modelli diversi devono essere rilevate al fair value (valore equo), e
la variazione complessiva del fair value (valore equo) deve essere rilevata nell'utile (perdita) d'esercizio. Di
conseguenza, se un investimento immobiliare è venduto da un gruppo in cui è adottato il modello del fair value
(valore equo) a un gruppo in cui è adottato il modello del costo, il fair value (valore equo) dell'inve
stimento alla
data della vendita diviene il sostituto del costo.
Modello del fair value (valore equo)
33
Successivamente alla rilevazione iniziale, l'entità che opta per il modello del fair value (valore equo) deve
valutare tutti i propri investimenti immobiliari al fair value (valore equo), fatta eccezione per i
casi
esposti nel paragrafo 53.
34
[Eliminato]
35
Un utile o una perdita derivante da una variazione del fair value (valore equo) dell'investimento
immobiliare deve essere contabilizzato nell'utile (perdita) dell'esercizio in cui si è verificato.
36–39 [Eliminato]
40
Nel misurare il fair value dell'investimento immobiliare secondo quanto disposto dall'IFRS 13, l'entità deve
assicurare che il fair value rifletta, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di locazione correnti e da altre
ipotesi che gli operatori di mercato
utilizzerebbero
nella determinazione
del prezzo
della
proprietà
immobi
liare
alle condizioni di mercato correnti.
40A
Quando utilizza il modello del fair value (valore equo) per valutare l'investimento immobiliare detenuto come attività
consistente nel diritto di utilizzo, il locatario deve valutare
l'attività
consistente
nel diritto di utilizzo,
e
non la
proprietà sottostante, al fair value (valore equo).
41
L'IFRS 16 specifica la base per la rilevazione iniziale del costo dell'investimento immobiliare detenuto dal
locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo. Il paragrafo 33 impone di rideterminare, se necessario,
gli investimenti immobiliari detenuti dal locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo al fair
value
(valore equo) se l'entità sceglie il modello del fair value (valore equo). Quando i pagamenti dovuti per il
leasing sono
ai tassi di mercato, il fair value (valore equo) di un investimento immobiliare detenuto dal locatario come attività
consistente nel diritto di utilizzo, al netto di tutti i pagamenti dovuti per il leasing
(inclusi quelli relativi alle
passività del leasing rilevate), al momento dell'acquisizione, dovrebbe essere zero.
Quindi, rideterminando l'attività
consistente nel diritto di utilizzo per portarla dal costo, secondo quanto previsto dall'IFRS 16, al fair value (valore
equo), secondo quanto previsto dal paragrafo 33 (tenendo conto delle disposizioni del paragrafo 50) non si
dovrebbe originare alcun utile o perdita iniziale, a meno che il fair
value (valore equo) sia valutato in momenti
diversi. Questo potrebbe verificarsi quando si decide di applicare il
modello del fair value (valore equo) in un
momento successivo alla rilevazione iniziale.
42–47 [Eliminato]
48
In circostanze eccezionali vi sono fin dall'inizio chiare indicazioni, quando l'entità acquista un investimento
immobiliare
(o nel momento stesso in cui un immobile esistente diviene un investimento immobiliare dopo
un
cambiamento
di uso dello stesso), che la variabilità nella gamma delle valutazioni
ragionevoli
del fair value
sarà
talmente ampia e le probabilità dei vari risultati così difficili da valutare, che l'utilità di una specifica valutazione
del fair value è nulla. Ciò potrebbe indicare che il fair value dell'immobile non sarà attendibil
mente valutabile
su base continuativa (vedere paragrafo 53).
49
[Eliminato]
50
Nella determinazione del valore contabile di un investimento immobiliare applicando il modello del fair value (valore
equo), l'entità evita il doppio conteggio di attività o passività che sono rilevate come attività o passività
distinte. Per
esempio:
a)
i macchinari quali ascensori o condizionatori di aria sono spesso parte integrante di un edificio e sono
generalmente inclusi nel fair value (valore equo) dell'investimento immobiliare, invece che essere rilevati
separatamente come immobili, impianti e macchinari;
b)
se un ufficio è affittato già arredato, il fair value (valore equo) dell'ufficio generalmente include il fair value (valore
equo) del mobilio, poiché il ricavo derivante dall'affitto tiene in considerazione il fatto che l'ufficio è
arredato.
Quando il mobilio è incluso nel fair value (valore equo) dell'investimento immobiliare, l'entità
non lo rileva
come attività distinta;
c)
il fair value (valore equo) dell'investimento immobiliare esclude risconti passivi o ratei attivi derivanti dal
leasing
operativo, perché l'entità li iscrive come passività o attività distinte;
d)
il fair value (valore equo) dell'investimento immobiliare detenuto dal locatario come attività consistente nel
diritto
di utilizzo riflette i flussi finanziari attesi (inclusi i pagamenti variabili dovuti per il leasing che si
prevede
diventino esigibili).
Conseguentemente,
se una valutazione
ottenuta
per un immobile
è al netto di tutti i pagamenti
previsti sarà necessario riaggiungere le eventuali
passività
contabilizzate
derivanti
dal leasing per arrivare al
valore contabile dell'investimento immobiliare
con il modello del fair value (valore
equo).
51
[Eliminato]
52
In alcune circostanze, l'entità si attende che il valore attuale dei suoi pagamenti connessi a un investimento
immobiliare (fatta eccezione per i pagamenti riferiti alle passività contabilizzate) eccederà il valore attuale dei relativi
introiti monetari. L'entità applica lo IAS 37
Accantonamenti,
passività e attività potenziali
per determinare
se rilevare
una passività e, se sì, come valutarla.
Impossibilità a valutare
attendibilmente
il fair value
(valore
equo)
53
Vi è una presunzione relativa che l'entità possa valutare attendibilmente il fair value di un investi- mento
immobiliare su base continuativa. Comunque, in casi eccezionali,
vi è una chiara indicazione sin dal
momento in cui l'entità acquista un investimento immobiliare (o nel momento stesso in cui un immobile
esistente diviene un investimento immobiliare dopo un cambiamento di uso dello stesso)
che il fair value
dell'investimento immobiliare non è determinabile attendibilmente dall'entità su base
continuativa. Tale
problema sorge quando, e solo quando, il mercato per immobili comparabili è inattivo (per esempio, il
numero di operazioni svolte di recente è esiguo, i prezzi quotati non sono correnti ovvero i prezzi
osservati delle operazioni indicano che il venditore è stato costretto a vendere) e non sono disponibili
valutazioni alternative attendibili del fair value (per esempio, sono basate sulle proiezioni dei flussi
finanziari attualizzati). Se l'entità stabilisce che il fair value di un investimento immobiliare in
costruzione non è valutabile attendibilmente, ma si aspetta che il fair
value dell'immobile sarà valutabile
attendibilmente una volta che la costruzione sarà terminata, deve
valutare tale investimento immobiliare in
costruzione al costo finché il suo fair value diventa valutabile attendibilmente o la costruzione è
completata, qualora ciò accada prima. Se l'entità stabilisce che il fair value (valore equo) di un
investimento immobiliare (che non sia un investimento immo
biliare in costruzione) non è determinabile
attendibilmente
su base continuativa, l'entità deve valutare
tale investimento immobiliare utilizzando il
modello del costo di cui allo IAS 16 per gli investimenti immobiliari di proprietà e conformemente
all'IFRS 16 per gli investimenti immobiliari detenuti dal locatario come attività consistente nel diritto di
utilizzo. Il valore residuo dell'investimento immobiliare deve essere assunto pari a zero. L'entità deve
continuare
ad applicare lo IAS 16 o applica
l'IFRS 16 fino alla dismissione dell'investimento
immobiliare.
53A
Una volta che l'entità è in grado di valutare attendibilmente il fair value (valore equo) di un investimento
immobiliare in costruzione che è stato valutato in precedenza al costo, deve valutare tale immobile al suo fair
value (valore equo). Dopo che la costruzione di tale immobile è stata completata, si presume che il fair value
(valore equo) possa essere valutato attendibilmente. In caso contrario, conformemente al paragrafo 53,
l'immobile deve essere contabilizzato utilizzando il modello del costo conformemente allo IAS 16 per le attività
di proprietà o all'IFRS 16 per gli investimenti immobiliari detenuti dal locatario come attività consi
stente nel
diritto di utilizzo.
53B
La presunzione che il fair value (valore equo) dell'investimento immobiliare in costruzione possa essere valutato
attendibilmente può essere
confutata
solo in sede di rilevazione
iniziale.
L'entità
che ha valutato un
investimento immobiliare in costruzione al fair value non può concludere che il fair value dell'immobile in
questione completato non può essere determinato attendibilmente.
54
Nelle circostanze eccezionali in cui l'entità è costretta, per le motivazioni esposte nel paragrafo 53, a valutare un
investimento immobiliare utilizzando il modello del costo secondo quanto previsto dallo IAS 16
o dall'IFRS 16,
valuta tutti i propri restanti investimenti immobiliari al fair value (valore equo), inclusi gli investimenti
immobiliari in costruzione.
In questi casi, sebbene l'entità possa utilizzare il modello del costo per un
investimento immobiliare, l'entità deve continuare a contabilizzare ogni altro immobile utilizzando il
modello
del fair value (valore equo).
55
Se l'entità ha precedentemente valutato un investimento immobiliare al fair value (valore equo), deve
continuare a valutare l'immobile al fair value (valore equo) sino alla sua dismissione (o sino a quando
l'immobile diviene ad uso del proprietario o sino a quando l'entità dà inizio a un progetto di
ristrutturazione dell'immobile per la successiva vendita nel normale svolgimento dell'attività
impren
ditoriale) anche se le operazioni di mercato comparabili diventano meno frequenti o i prezzi di
mercato meno prontamente disponibili.
Modello del costo
56
Dopo la rilevazione iniziale l'entità che opta per il modello del costo deve valutare gli investimenti
immobiliari:
a)
in conformità all'IFRS 5
Attività non correnti possedute per la vendita
e attività
operative
cessate
se soddisfano
i
criteri
per essere classificati come posseduti per la vendita (o sono inclusi in un gruppo in dismissione
classificato
come posseduto per la vendita);
b)
in conformità all'IFRS 16 se sono detenuti dal locatario come attività consistente nel diritto di
utilizzo
e non sono posseduti per la vendita ai sensi dell'IFRS 5; e
c)
in conformità alle disposizioni sul modello di costo dello IAS 16 in tutti gli altri casi.
CAMBIAMENTI DI DESTINAZIONE
57
L'entità deve operare cambiamenti che portano a qualificare un immobile che non era un investi- mento
immobiliare come tale o viceversa quando, e solo quando, vi è un cambiamento nell'uso. Un cambiamento
nell'uso si verifica quando l'immobile soddisfa o cessa di soddisfare la definizione di investimento
immobiliare e vi è evidenza del cambiamento nell'uso. Di per sé, un cambiamento delle intenzioni della
direzione aziendale circa l'uso di un immobile non costituisce la prova di un cam
biamento nell'uso.
Esempi di prove di un cambiamento nell'uso comprendono:
a)
l'inizio dell'uso dell'immobile da parte del proprietario, o di un progetto di sviluppo con la
prospettiva
di un uso
dell'immobile
da
parte
del proprietario,
per
un cambiamento
di destinazione
da investimento
immobiliare a immobile ad uso del proprietario;
b)
l'inizio di un progetto di sviluppo con la prospettiva di una vendita futura, per un cambiamento di
destinazione da investimento immobiliare a rimanenza;
c)
la cessazione dell'uso da parte
del
proprietario,
per
un
cambiamento
di
destinazione
da
immobile
ad
uso del proprietario ad investimento immobiliare; e
d)
l'inizio di un contratto di leasing operativo con terzi, per un cambiamento di destinazione da
rimanenza ad investimento immobiliare;
e)
[Eliminato]
58
Quando l'entità decide di dismettere un investimento immobiliare senza completarne lo sviluppo, continua a
trattare l'immobile come un investimento immobiliare sino a quando esso viene eliminato contabilmente
(rimosso dal prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria) e non lo tratta come una rimanenza.
Ana
logamente, se l'entità inizia ad apportare migliorie ad un investimento immobiliare esistente per un futuro uso
continuativo come investimento immobiliare, questo resta un investimento immobiliare e non viene classi- ficato
come un immobile ad uso del proprietario nel periodo in cui vengono apportate le migliorie.
59
I paragrafi da 60 a 65 si applicano agli aspetti di contabilizzazione e valutazione che possono sorgere quando
l'entità utilizza il modello del fair value (valore equo) per gli investimenti immobiliari. Quando l'entità utilizza
il
modello del costo, i cambiamenti di destinazione tra investimento immobiliare, immobile ad uso del proprietario
e rimanenza non incidono sul valore contabile dell'immobile che ha subito tale cambiamento
e non
modificano il costo di tale immobile a fini valutativi o d'informativa.
60
Nel caso di un cambiamento di destinazione da investimento immobiliare iscritto al fair value (valore
equo) a immobile ad uso del proprietario o a rimanenza, il fair value (valore equo) alla data del
cambiamento di destinazione deve essere considerato il sostituto del costo dell'immobile per la
successiva contabilizzazione, secondo quanto previsto dallo IAS 16, dall'IFRS 16 o dallo IAS 2.
61
Se un immobile ad uso del proprietario diviene un investimento immobiliare che verrà iscritto al fair
value (valore equo), l'entità deve applicare lo IAS 16 per gli immobili di proprietà e l'IFRS 16 per gli
immobili detenuti dal locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo sino alla data in cui si
verifica il cambiamento d'uso. L'entità deve trattare qualunque differenza esistente a tale data tra il
valore contabile dell'immobile secondo quanto disposto dallo IAS 16 o dall'IFRS 16 e il fair value (valore
equo) allo stesso modo di una rivalutazione, secondo quanto previsto dallo IAS 16.
62
Sino alla data in cui un immobile ad uso del proprietario diviene un investimento immobiliare iscritto al fair value
(valore equo), l'entità ammortizza l'immobile (o l'attività consistente nel diritto di utilizzo) e rileva
qualsiasi
perdita per riduzione di valore
che si è verificata.
L'entità
tratta qualsiasi
differenza
esistente
a tale
data tra il valore
contabile dell'immobile secondo quanto disposto dallo IAS 16 o dall'IFRS 16 e il fair value (valore equo) allo
stesso modo di una rivalutazione secondo quanto previsto dallo IAS 16. In altre parole:
a)
qualsiasi decremento risultante nel valore contabile dell'immobile è rilevato nell'utile (perdita) d'esercizio.
Tuttavia, nella misura in cui l'importo è compreso nella riserva di rivalutazione di quell'immobile, il
decremento è rilevato nelle altre componenti di conto economico complessivo e riduce la riserva di
rivalutazione inclusa nel patrimonio netto;
b)
qualsiasi incremento risultante nel valore contabile è trattato nel modo che segue:
i)
l'incremento, nella misura in cui rettifica una precedente perdita per riduzione di valore di quell'im
mobile,
è rilevato nell'utile (perdita) d'esercizio.
L'importo
rilevato
nell'utile
(perdita)
d'esercizio
non deve superare
l'ammontare necessario per ripristinare il valore contabile così come questo sarebbe stato determinato (al netto
dell'ammortamento) se non fosse stata rilevata alcuna perdita per
riduzione
di
valore;
ii)
ogni restante parte dell'incremento è rilevata nelle altre componenti di conto economico complessivo e
aumenta
la riserva di rivalutazione inclusa nel patrimonio netto. Al momento della successiva dismis
sione
dell'investimento immobiliare, la riserva di rivalutazione inclusa nel patrimonio netto può essere trasferita agli
utili portati a nuovo. Il trasferimento dalla riserva di rivalutazione
agli utili portati a nuovo
non transita per
l'utile (perdita) d'esercizio.
63
Nel caso di un cambiamento
di
destinazione
dell'immobile
da
rimanenza
a investimento
immobiliare
che
sarà iscritto al fair value (valore equo), qualunque differenza tra il fair value (valore equo)
dell'immobile
a tale data e il suo precedente valore contabile deve essere rilevata nell'utile (perdita)
d'esercizio.
64
Il trattamento contabile dei cambiamenti di destinazione da rimanenza a investimento immobiliare che
sarà
iscritto
al fair value (valore equo) è conforme con la disciplina prevista per le vendite di rimanenze.
65
Quando l'entità termina la costruzione o lo sviluppo di un investimento immobiliare costruito
internamente che sarà iscritto al fair value (valore equo), qualunque differenza tra il fair value (valore
equo)
dell'immobile a tale data e il suo precedente valore contabile deve essere rilevata nell'utile
(perdita)
d'esercizio.
DISMISSIONI
66
Il valore di un investimento immobiliare
deve essere eliminato
contabilmente
(rimosso dal prospetto della
situazione patrimoniale-finanziaria) al momento della sua dismissione o quando l'investimento immobiliare
è permanentemente
inutilizzato
e non si prevede alcun beneficio
economico
futuro dalla
sua dismissione.
67
La dismissione di un investimento immobiliare può essere ottenuta tramite vendita o tramite stipula di un
leasing
finanziario. La data di dismissione dell'investimento immobiliare venduto è la data in cui il beneficiario acquisisce
il
controllo
dell'investimento
immobiliare
conformemente
alle
disposizioni
dell'IFRS
15 in
materia
di
determinazione del momento in cui è adempiuta l'obbligazione di fare. L'IFRS 16 si applica alla dismissione
effettuata stipulando un contratto di leasing finanziario e a una vendita con retrolocazione.
68
Se, secondo quanto previsto dal principio di rilevazione di cui al paragrafo 16, l'entità rileva nel valore contabile
di un'attività il costo di una sostituzione
per una parte dell'investimento
immobiliare,
essa elimina il valore
contabile della parte sostituita. Per un investimento immobiliare contabilizzato con il modello del costo, una
parte sostituita può non essere una parte che era stata ammortizzata separatamente. Se non è
fattibile
determinare il valore contabile della parte sostituita, l'entità può
utilizzare
il costo
della sostituzione
come
indicazione del costo della parte sostituita al momento in cui era stata acquistata o costruita. Secondo la
contabilizzazione con il modello del fair value (valore equo), il fair value (valore equo) dell'investimento
immobiliare può già riflettere il fatto che la parte da sostituire ha perso il proprio valore. In altri casi può essere
difficile discernere di quanto il fair value (valore equo) debba essere ridotto per la parte che viene sostituita.
Un'alternativa alla riduzione del fair value (valore equo) per la parte sostituita, quando ciò non è
fattibile, è
includere il costo della sostituzione nel valore contabile dell'attività e poi rideterminare il fair value
(valore equo),
come sarebbe richiesto per gli incrementi che non riguardano sostituzioni.
69
Gli utili o le perdite derivanti dalla messa in dismissione di investimenti immobiliari devono essere
determinati come differenza tra il ricavato netto della dismissione e il valore contabile dell'attività e
devono essere rilevati nell'utile (perdita) d'esercizio nell'esercizio
di
cessione
o
dismissione
(a
meno
che
l'IFRS 16 preveda diversamente nel caso di vendita e retrolocazione).
70
L'importo del corrispettivo da includere nell'utile o nella perdita derivanti dall'eliminazione contabile
dell'investimento immobiliare è determinato conformemente alle disposizioni in materia di determinazione del prezzo
dell'operazione di cui ai paragrafi 47-72 dell'IFRS 15. Le successive modifiche dell'importo stimato del
corrispettivo incluso
nell'utile
o nella
perdita
devono
essere
contabilizzate
secondo
le disposizioni
in materia
di
modifiche del prezzo dell'operazione contenute nell'IFRS 15.
71
L'entità applica lo IAS 37 o altri Principi, come appropriato, a qualsiasi passività che residua dopo la
dismissione
di un investimento immobiliare.
72
I rimborsi da parte di terzi per un investimento
immobiliare che ha subito una riduzione di valore, che
è andato perso, o abbandonato, devono essere rilevati nell'utile (perdita) d'esercizio quando il
rimborso
diventa esigibile.
73
Le riduzioni di valore o la perdita di un investimento immobiliare, le relative richieste o pagamenti per rimborsi
da parte di terzi e ogni successivo acquisto o costruzione di beni sostitutivi sono eventi economici
distinti e sono
contabilizzati separatamente come segue:
a)
le riduzioni di valore di investimenti immobiliari sono rilevate secondo quanto previsto dallo IAS 36;
b)
le dismissioni di investimenti immobiliari sono rilevate secondo quanto previsto dai paragrafi da 66 a 71
del
presente Principio;
c)
i rimborsi da parte di terzi per un investimento immobiliare che ha subito una riduzione di valore, che è
andato perso, o abbandonato, sono rilevati nell'utile (perdita) d'esercizio quando il rimborso diventa
esigibile; e
d)
il costo dei beni ripristinati, acquistati o costruiti
come sostituzioni
è determinato
secondo
quanto
previsto
dai
paragrafi da 20 a 29 del presente Principio.
INFORMAZIONI INTEGRATIVE
Modello del fair value (valore equo) e modello del costo
74
L'informativa di seguito indicata si applica in aggiunta alle disposizioni previste dall'IFRS 16. Secondo quanto previsto
dall'IFRS
16, il proprietario
di un investimento
immobiliare
fornisce
l'informativa
del locatore relativa
ai leasing
che ha sottoscritto. Il locatario che detiene un investimento immobiliare
come attività consistente nel diritto di
utilizzo presenta le informazioni integrative del locatario come previsto dall'IFRS 16 e le
informazioni integrative
del locatore come previsto dall'IFRS 16 per qualsiasi leasing operativo che ha sotto-
scritto.
75
L'entità deve indicare:
a)
se applica il modello del fair value (valore equo) o il modello del costo;
b)
[Eliminato]
c)
quando
la classificazione
risulta
difficoltosa
(cfr. paragrafo
14),
i criteri
che adotta
per distinguere
un
investimento immobiliare da un immobile ad uso del proprietario e da un immobile posseduto
per la
vendita nel normale svolgimento dell'attività imprenditoriale;
d)
[Eliminato]
e)
la misura in cui il fair value (valore equo) dell'investimento immobiliare (come valutato o indicato
nell'informativa di bilancio) si basa su di una stima effettuata da un perito indipendente in pos- sesso
di riconosciute e pertinenti qualifiche professionali e con una recente esperienza nella localizzazione
e nella tipologia
dell'investimento
immobiliare
oggetto della valutazione.
Se non
ci sono tali
valutazioni peritali questo fatto deve essere indicato;
f)
gli importi rilevati
nell'utile
(perdita)
d'esercizio
per:
i)
ricavi per
canoni
da
investimenti
immobiliari;
ii)
costi operativi diretti (incluse le riparazioni e la manutenzione) connessi all'investimento im
mobiliare
che ha prodotto ricavi da canoni nel corso dell'esercizio;
iii)
costi operativi diretti (incluse le riparazioni e la manutenzione) connessi all'investimento im
mobiliare
che non ha prodotto ricavi da canoni nel corso dell'esercizio; e
iv)
la variazione complessiva del
fair
value
(valore
equo)
rilevata
nell'utile
(perdita)
d'esercizio
sulla
vendita di un investimento immobiliare da un gruppo di attività in cui è adottato il modello del
costo a un gruppo in cui è adottato il modello del fair value (valore equo) (cfr.
paragrafo 32C);
g)
l'esistenza e gli importi di restrizioni sulla realizzabilità degli investimenti immobiliari o sulla
rimessa dei proventi e incassi connessi alla dismissione;
h)
obbligazioni contrattuali per l'acquisizione, la costruzione o lo sviluppo degli investimenti
immo
biliari o per riparazioni, manutenzione o migliorie.
Modello del fair value (valore equo)
76
Oltre alle informazioni richieste dal paragrafo 75, l'entità che applica il modello del fair value (valore
equo) di cui ai paragrafi da 33 a 55 deve esporre una riconciliazione tra il valore contabile
dell’investimento immobiliare tra l'inizio e la fine dell'esercizio che presenti le seguenti indicazioni:
a)
incrementi con separata evidenziazione
degli incrementi
risultanti da acquisizioni
e quelli risultanti
da
costi successivi rilevati ad incremento del valore contabile di un'attività;
b)
incrementi di
valore
risultanti
da
acquisizioni
avvenute
tramite
aggregazioni
aziendali;
c)
le attività classificate come possedute per la vendita o incluse in un gruppo in dismissione clas
sificato
come posseduto per la vendita, in conformità all'IFRS 5 e altre dismissioni;
d)
utili o perdite netti derivanti da rettifiche del fair value (valore equo);
e)
le differenze nette di cambio derivanti dalla conversione del bilancio in una diversa moneta di
presentazione, e dalla conversione
di una gestione
estera nella moneta
di presentazione
dell'entità
che
redige il bilancio;
f)
cambiamenti di destinazione da rimanenze e immobili ad uso del proprietario e viceversa; e
g)
altre variazioni.
77
Quando una valutazione ottenuta per
un
investimento
immobiliare
è
rettificata
significativamente
ai
fini
del bilancio, per esempio per evitare il doppio conteggio di attività o passività che sono rilevate come
attività e passività distinte come descritto nel paragrafo 50, l'entità deve fornire una riconci
liazione tra
la valutazione ottenuta e la valutazione rettificata inclusa nel bilancio, mostrando distintamente l'importo
complessivo
di qualsiasi
passività
del
leasing
rilevata,
che è stata
di nuovo
portata
ad incremento e di
ogni altra rettifica significativa.
78
Nei casi eccezionali a cui si fa riferimento nel paragrafo 53, nei quali l'entità valuta un investimento
immobiliare utilizzando il modello del costo secondo lo IAS 16 o in conformità all'IFRS 16, la
riconciliazione richiesta dal paragrafo 76 deve indicare gli importi relativi a tale investimento immo
biliare
distintamente dagli importi relativi ad altri investimenti immobiliari. Inoltre, l'entità deve
indicare:
a)
una descrizione
dell'investimento
immobiliare;
b)
una spiegazione del perché il fair value (valore equo) non può essere valutato attendibilmente;
c)
se possibile, l'intervallo di stima entro cui è altamente probabile che si trovi il fair value (valore
equo); e
d)
all'atto della dismissione dell'investimento immobiliare non iscritto al fair value (valore equo):
i)
l'indicazione che l'entità abbia dismesso l'investimento immobiliare non iscritto al fair value
(valore equo);
ii)
il valore
contabile
di
quell'investimento
immobiliare
alla
data
della
vendita;
e
iii)
l'importo dell'utile o della perdita rilevato.
Modello del costo
79
Oltre alle informazioni richieste dal paragrafo 75, l'entità che applica il modello del costo di cui al
paragrafo 56 deve indicare:
a)
il criterio di ammortamento utilizzato;
b)
le vite utili o il tasso di ammortamento utilizzato;
c)
il valore contabile lordo e l'ammortamento accumulato (aggregato alle perdite per riduzione di
valore accumulate) all'inizio e alla fine dell'esercizio;
d)
una riconciliazione del valore contabile dell’investimento immobiliare all'inizio e alla fine
dell'eser
cizio che mostri quanto segue:
i)
incrementi, con separata evidenziazione degli incrementi risultanti da acquisizioni e quelli
risultanti dalle spese successive rilevate come attività;
ii)
incrementi di
valore
risultanti
da
acquisizioni
avvenute
tramite
aggregazioni
aziendali;
iii)
le attività classificate come possedute per la vendita o incluse in un gruppo in dismissione
classificato come posseduto per la vendita, in conformità all'IFRS 5 e altre dismissioni;
iv)
ammortamenti;
v)
l'importo delle perdite per riduzione di valore rilevate, e l'importo degli storni di perdite per
riduzione di valore nel corso dell'esercizio secondo quanto previsto dallo IAS 36;
vi)
le differenze nette di cambio derivanti dalla conversione del bilancio in una diversa moneta di
presentazione, e dalla conversione di una gestione estera nella moneta di presentazione del-
l'entità che redige il bilancio;
vii)
cambiamenti di destinazione da rimanenze e immobili ad uso del proprietario e viceversa; e
viii)
altre variazioni.
e)
il fair value dell'investimento immobiliare.
Nei casi eccezionali
descritti nel paragrafo
53, se l'entità non
può determinare attendibilmente il fair value dell'investimento immobiliare deve presentare:
i)
una descrizione
dell'investimento
immobiliare;
ii)
una spiegazione del perché il fair value (valore equo) non può essere valutato attendibilmente;
e
iii)
se possibile, l'intervallo di stima entro cui è altamente probabile che si trovi il fair value (valore
equo).
DISPOSIZIONI TRANSITORIE
Modello del fair value (valore equo)
80
L'entità che ha precedentemente applicato lo IAS 40 (2000) e decide per la prima volta di classificare e
contabilizzare alcune o tutte le interessenze in immobili detenuti attraverso un leasing operativo come
investimento immobiliare deve rilevare l'effetto di tale decisione come una rettifica del saldo di apertura
degli utili portati a nuovo dell'esercizio in cui la decisione è stata presa. Inoltre:
a)
se l'entità ha in precedenza indicato pubblicamente
(nel bilancio o in altro modo) il fair value di tali
interessenze in immobili in esercizi precedenti (determinato
secondo un criterio che soddisfa
la
definizione di fair value dell'IFRS 13), l'entità è incoraggiata ma non obbligata a:
i)
rettificare il saldo di apertura degli utili portati a nuovo dell'esercizio precedentemente
presen
tato per cui tale fair value (valore equo) è stato pubblicamente indicato; e
ii)
rettificare i dati comparativi
degli esercizi
interessati;
e
b)
se l'entità non ha in precedenza fornito pubblicamente l'informazione prevista in a), non deve
riformulare l'informativa comparativa e deve indicare tale fatto.
81
Il presente Principio richiede un trattamento contabile differente da quello richiesto dallo IAS 8. Lo IAS 8 richiede
che i dati comparativi siano rideterminati a meno che tale rideterminazione non sia fattibile.
82
Quando l'entità applica per la prima volta il presente Principio, la rettifica del saldo di apertura degli utili portati
a nuovo include anche la riclassificazione di ogni importo iscritto nella riserva di rivalutazione
dell'investimento
immobiliare.
Modello del costo
83
Lo IAS 8 si applica a qualsiasi cambiamento di principio contabile attuato quando l'entità applica per la prima
volta il presente Principio e opta per utilizzare il modello del costo. L'effetto del cambiamento di principio
contabile include la riclassifica di qualsiasi importo iscritto nella riserva di rivalutazione dell'investimento
immobiliare.
84
Le disposizioni dei paragrafi da 27 a 29 riguardanti la valutazione iniziale di un investimento
immobiliare acquisito in uno scambio di attività devono essere applicati prospetticamente soltanto alle
operazioni future.
Aggregazioni aziendali
84A
Il
Ciclo annuale di miglioramenti 2011-2013
, pubblicato a dicembre 2013, ha aggiunto il paragrafo 14A e un titolo
prima del paragrafo 6. L'entità deve applicare tale modifica prospetticamente alle acquisizioni di investimenti
immobiliari che si verificano a partire
dall'inizio
del primo
esercizio
per il quale essa adotta tale modifica. Di
conseguenza, non deve essere rettificata la contabilizzazione relativa alle acquisizioni di
investimenti immobiliari
verificatesi negli esercizi precedenti. Tuttavia, l'entità può scegliere di applicare tale modifica a singole acquisizioni di
investimenti immobiliari verificatesi prima dell'inizio del primo esercizio in
essere o successivo alla data di entrata
in vigore se, e soltanto se, essa dispone delle informazioni necessarie
per applicare la modifica a dette
operazioni pregresse
IFRS 16
84B
L'entità che applica per la prima volta l'IFRS 16 e le relative modifiche al presente Principio deve
applicare le disposizioni transitorie di cui all'appendice C dell'IFRS 16 ai suoi investimenti immobi
liari
detenuti come attività consistente nel diritto di utilizzo.
Trasferimenti di
investimenti
immobiliari
84C
Cambiamenti di destinazione di investimenti immobiliari
(Modifiche allo IAS 40), pubblicato a dicembre 2016, ha
modificato i paragrafi 57-58. L'entità deve applicare tali modifiche ai cambiamenti nell'uso che si verificano
all'inizio o dopo l'inizio dell'esercizio in cui l'entità applica per la prima volta le modifiche (la data della prima
applicazione). Alla data della prima applicazione, l'entità deve rivalutare la classificazione degli immobili
posseduti alla medesima data e, se del caso, riclassificarli applicando i paragrafi da 7 a 14, in modo da
riflettere
le condizioni esistenti a tale data.
84D
Ferme restando le disposizioni di cui al paragrafo 84C, l'entità può applicare le modifiche ai paragrafi 57-58
retroattivamente,
secondo quanto previsto dallo IAS 8, se, e solo se, ciò è possibile senza l'uso di elementi
noti
successivamente.
84E
Se, conformemente al paragrafo 84C, l'entità riclassifica gli immobili alla data della prima applicazione, l'entità
deve:
a)
operare la riclassificazione applicando le disposizioni di cui ai paragrafi 59-64. Nell'applicare i paragrafi
59-
64, l'entità deve:
i)
leggere qualsiasi riferimento alla data del cambiamento nell'uso come la data della prima applicazione; e
ii)
rilevare qualsiasi importo che, in conformità ai paragrafi 59-64, sarebbe stato rilevato nell'utile (perdita)
d'esercizio come una rettifica del saldo di apertura degli utili portati a nuovo alla data della prima
applicazione;
b)
indicare gli importi riclassificati come investimenti immobiliari o viceversa secondo quanto previsto dal
paragrafo 84C. L'entità deve indicare tali importi riclassificati come parte della riconciliazione del valore
contabile dell'investimento immobiliare all'inizio e alla fine dell'esercizio secondo quanto disposto dai
paragrafi 76 e 79.
DATA DI ENTRATA IN VIGORE
85
L'entità deve applicare il presente Principio ai bilanci degli esercizi che hanno inizio il 1
o
gennaio 2005 o in
data
successiva. È incoraggiata l'applicazione anticipata.
Se l'entità applica il presente Principio per un esercizio
che ha
inizio prima del 1o gennaio 2005, tale fatto deve essere indicato.
85A
Lo IAS 1
Presentazione del bilancio
(rivisto nella sostanza nel 2007)
ha modificato
la terminologia
utilizzata
in
tutti
gli IFRS. Inoltre ha modificato il paragrafo 62. L'entità deve applicare tali modifiche ai bilanci degli esercizi che
hanno inizio il 1
o
gennaio 2009 o in data successiva. Se l'entità applica lo IAS 1 (rivisto nella sostanza nel 2007) a
partire da un esercizio precedente, tali modifiche devono essere applicate a partire da
quell'esercizio
precedente.
85B I paragrafi 8, 9, 48, 53, 54 e 57 sono stati modificati, il paragrafo 22 è stato eliminato e i paragrafi 53A
e
53B sono stati aggiunti dai
Miglioramenti agli IFRS
pubblicato nel maggio 2008. L'entità deve applicare tali
modifiche prospetticamente ai bilanci degli esercizi che hanno inizio il 1
o
gennaio 2009 o in data successiva.
L'entità può applicare le modifiche agli investimenti immobiliari in costruzione a partire da qualsiasi data prima
del 1
o
gennaio 2009 a condizione che il fair value di tali investimenti sia stato valutato a tali date. È
consentita
l'applicazione anticipata. Se l'entità
applica
queste
modifiche
a partire
da un esercizio
precedente,
essa deve
indicare tale fatto ed applicare contestualmente le modifiche ai paragrafi 5 e 81E dello IAS 16
Immobili, impianti
e macchinari.
85C
L'IFRS 13, pubblicato a maggio 2011, ha modificato la definizione di fair value nel paragrafo 5, ha modificato
i
paragrafi 26, 29, 32, 40, 48, 53, 53B, 78-80 e 85B e ha eliminato i paragrafi 36-39, 42-47, 49, 51 e 75, lettera
d). L'entità deve applicare tali modifiche quando applica l'IFRS 13.
85D
Il
Ciclo annuale di miglioramenti 2011-2013
, pubblicato a dicembre 2013, ha aggiunto i titoli in testa al paragrafo
6 e dopo il paragrafo 84 e ha aggiunto i paragrafi 14A e 84A. L'entità deve applicare tali modifiche ai bilanci
degli esercizi che hanno inizio il 1
o
luglio 2014 o in data successiva. È consentita l'applicazione anticipata. Se
l'entità applica queste modifiche a partire da un esercizio precedente, tale fatto deve essere
indicato.
85E
L'IFRS 15
Ricavi provenienti da contratti con i clienti
, pubblicato nel maggio 2014, ha modificato il paragrafo 3,
lettera
b), e i paragrafi 9, 67 e 70. L'entità deve applicare tali modifiche quando applica l'IFRS 15.
85F
L'IFRS 16, pubblicato a gennaio 2016, ha modificato l'ambito di applicazione dello IAS 40 includendo nella
definizione di investimenti immobiliari sia gli investimenti immobiliari posseduti che gli immobili detenuti dal
locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo. L'IFRS 16 ha modificato i paragrafi 5, 7, 8, 9, 16, 20,
30, 41, 50, 53, 53 A, 54, 56, 60, 61, 62, 67, 69, 74, 75, 77 e 78, ha aggiunto i paragrafi 19 A, 29 A, 40 A e
84B e il relativo titolo e ha eliminato i paragrafi 3, 6, 25, 26 e 34. L'entità deve applicare
tali modifiche
quando
applica l'IFRS 16.
85G
Cambiamenti di destinazione di investimenti immobiliari
(Modifiche allo IAS 40), pubblicato a dicembre 2016, ha
modificato i paragrafi 57-58 e ha aggiunto i paragrafi 84C-84E. L'entità deve applicare tali modifiche
ai bilanci
degli esercizi che hanno inizio il 1
o
gennaio 2018 o in data successiva. È consentita l'applicazione anticipata. Se
l'entità applica queste modifiche a partire da un esercizio precedente, tale fatto deve essere
indicato.
85H
L'IFRS 17, pubblicato a maggio 2017, ha modificato il paragrafo 32B. L'entità deve applicare tale modifica
quando applica l'IFRS 17.
RITIRO DELLO IAS 40 (2000)
86
Il presente Principio sostituisce lo IAS 40
Investimenti immobiliari
(pubblicato nel 2000).
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